Aturan Baru Pengosongan Rumah Lelang PMK 122

Somasi Pengosongan Rumah Lelang Bank? Ini Aturan PMK 122/2023 Yang Benar - Bukan Pasal 101-102

Oleh R Deddy Darmawan, S.H.

Mendapat amplop berisi Somasi Pengosongan Rumah Lelang adalah momen paling menegangkan bagi debitur. Banyak yang panik dan langsung mengosongkan karena takut ancaman pidana.

Jangan lakukan itu. Kesalahan 90% debitur adalah menganggap somasi sama dengan perintah eksekusi pengadilan. Padahal somasi hanyalah teguran awal.

UPDATE REGULASI 2024-2026

Per 1 Januari 2024, PMK No. 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang dicabut total dan dinyatakan tidak berlaku oleh PMK No. 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. PMK 122/2023 mulai berlaku 1 Januari 2024. Jadi semua artikel yang masih mengutip PMK 213/2020 atau PMK 2019 sudah tidak berlaku.

1. Koreksi Fatal: Pasal 101-102 Bukan Aturan Pengosongan

Banyak artikel menulis "Pengosongan diatur Pasal 101-102 PMK 122/2023". Itu salah pasal total.

Isi Asli Pasal 101-102 adalah tentang Risalah Lelang:

Pasal 1 angka 34 PMK 122/2023 mendefinisikan: Risalah Lelang adalah berita acara pelaksanaan lelang yang dibuat Pejabat Lelang, merupakan akta otentik dan mempunyai kekuatan pembuktian sempurna.

Pasal 101 mengatur JENIS dokumen turunan Risalah: Pihak yang berkepentingan dapat memperoleh Kutipan / Salinan / Grosse yang autentik dari Minuta Risalah Lelang.

Pasal 102 mengatur SIAPA yang boleh melihat Minuta aslinya: KPKNL atau Pejabat Lelang Kelas II hanya dapat memperlihatkan atau membacakan isi Minuta Risalah Lelang kepada pihak yang berkepentingan langsung. Pihak tersebut adalah Penjual, Pembeli/ahli warisnya, dan pihak lain yang diberi kewenangan oleh peraturan perundang-undangan.

Tidak ada satu kata pun tentang kewajiban mengosongkan di Pasal 101-102.

2. Aturan Pengosongan Yang Benar Ada di Lampiran Klausula Baku

Dasar hukum pengosongan ada di Lampiran PMK 122/2023, yang wajib dibacakan Pejabat Lelang sebelum lelang:

Klausula 19 - Persyaratan dan Ketentuan Lelang Wajib:

Dalam pelaksanaan Lelang Wajib, apabila tanah dan/atau bangunan yang dilelang dalam keadaan berpenghuni maka pengosongan tanah dan/atau bangunan menjadi tanggung jawab sepenuhnya Pembeli. Apabila pengosongan tidak dapat dilakukan secara sukarela maka Pembeli dapat meminta bantuan pengosongannya melalui pengadilan.

Klausula Baku No. 38 - Lampiran Risalah Lelang Laku:

Apabila tanah dan/atau bangunan yang akan dilelang ini berada dalam keadaan berpenghuni, maka pengosongan tersebut sepenuhnya menjadi tanggung jawab Pembeli. Apabila pengosongan tersebut tidak dapat dilakukan secara sukarela, maka Pembeli berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan dapat meminta penetapan ketua pengadilan setempat untuk pengosongannya.

Maknanya:

1.    KPKNL, Bank, dan Pejabat Lelang tidak punya wewenang mengosongkan fisik.

2.    Yang wajib mengosongkan adalah Pembeli, bukan debitur ke bank.

3.    Tidak boleh main usir, gembok, atau angkut barang. Harus sukarela dulu, baru fiat Pengadilan Negeri.

Jika somasi Anda mengutip Pasal 101-102 sebagai dasar pengosongan, somasi itu cacat yuridis.

3. Kenapa WAJIB Lewat Pengadilan Negeri? Bukan Bank?

Ini 3 tameng terkuat debitur:

A. Pasal 200 ayat (11) HIR jo. Pasal 218 RBg - Eksekusi Riil
Jika pihak yang dikalahkan tidak mau mengosongkan sendiri, Ketua PN memerintahkan Juru Sita dengan bantuan alat kekuasaan negara untuk mengosongkannya. Hanya Juru Sita yang boleh eksekusi paksa.

B. SEMA No. 4 Tahun 2014
Terhadap pelelangan eksekusi hak tanggungan oleh kreditur sendiri melalui kantor lelang, apabila terlelang tidak mau mengosongkan obyek lelang, eksekusi pengosongan dapat langsung diajukan Pemenang Lelang kepada Ketua Pengadilan Negeri tanpa melalui gugatan. Tidak perlu gugat baru.

C. Putusan MK No. 18/PUU-XVII/2019
Parate executie tidak bisa sepihak. Jika debitur membantah wanprestasi dan di APHT tidak ada klausul kesepakatan wanprestasi, eksekusi wajib lewat fiat PN. Jika ada yang memaksa masuk tanpa Juru Sita, itu Perbuatan Melawan Hukum Pasal 1365 KUHPerdata dan bisa dipidana Pasal 167 KUHP.

Catatan Penting: Grosse Risalah Lelang
Untuk permohonan eksekusi, PN tidak minta Kutipan biasa, tapi minta Grosse Risalah Lelang yang berkepala "Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa". Grosse ini kedudukannya sama dengan putusan pengadilan. Grosse baru terbit setelah pembeli lunas 100% dan menunjukkan bukti bayar BPHTB (Pasal 101 ayat 11).

4. Hak Debitur Atas Risalah Lelang - Cara Minta Yang Tidak Ditolak

Ini fungsi sebenarnya Pasal 101-102:

Dokumen	Penerima Sah	Debitur Dapat?
Kutipan Risalah Lelang - Akta Jual Beli	Pemenang Lelang	TIDAK
Salinan Risalah Lelang	Bank/Penjual, BPN, Superintenden	TIDAK
Memperlihatkan / Membacakan Minuta	Penjual, Pembeli, dan pihak berkepentingan langsung termasuk pemilik asal	YA, INI HAK ANDA

Praktik Lapangan: KPKNL hampir pasti menolak memberikan fotokopi Minuta kepada debitur. Jangan debat UU KIP di KPKNL.

Redaksi permohonan yang benar:

Mohon diperlihatkan / dibacakan Minuta Risalah Lelang No... tanggal... objek SHM No... berdasarkan Pasal 102 ayat (1) dan (2) PMK 122/2023 selaku pihak berkepentingan langsung (pemilik asal).

Jika ditolak fotokopi, ambil jalan BPN: Jika SHM sudah balik nama ke pembeli, datang ke BPN dan minta lihat warkah tanah SHM tersebut. Di dalam warkah pasti ada fotokopi Risalah Lelang. Itu lebih pasti.

Biaya melihat Minuta di KPKNL gratis. Untuk penerbitan Kutipan/Salinan/Grosse resmi dikenakan bea meterai sesuai Pasal 101 ayat (6).

5. Alur Hukum Yang Benar

Kredit Macet > SP 1,2,3 > Lelang di KPKNL > Terbit Risalah Lelang > Balik Nama di BPN > Somasi Pengosongan (Sukarela) > Permohonan Eksekusi Riil ke Ketua PN > Aanmaning > Konstatering > Eksekusi oleh Juru Sita

Somasi 1x via pos tercatat / juru sita sudah cukup sebagai bukti itikad baik. 3x somasi itu hanya best practice advokat, bukan wajib undang-undang.

6. Checklist 7 Hari Setelah Dapat Somasi

Hari 1-2: Verifikasi

1.    Ke KPKNL: Bawa KTP, SHM, somasi. Ajukan permohonan lihat Minuta sesuai redaksi di atas. Tanya apakah pembeli sudah lunas dan sudah ambil Kutipan/Grosse.

2.    Ke BPN / Aplikasi Sentuh Tanahku: Cek apakah SHM sudah balik nama. Jika sudah, minta lihat warkah.

3.    Ke Bank: Minta fotokopi APHT dan Sertifikat Hak Tanggungan.

Hari 3-7: Tentukan Sikap

·         Opsi A - Negosiasi (70% kasus selesai di sini): Ajukan pelunasan pokok atau tebus balik ke pembeli lelang.

·         Opsi B - Melawan: Jika ada cacat formil (pengumuman lelang tidak sesuai Pasal 45 PMK 122/2023, nilai limit tidak pakai KJPP, objek masih sengketa), ajukan Gugatan Pembatalan Lelang PMH dan Perlawanan Eksekusi.

·         Opsi C - Jawab Somasi: Jangan diam. Jawab tertulis, minta waktu pengosongan kemanusiaan 30-60 hari. Ini jadi bukti itikad baik di depan hakim eksekusi. Banyak PN menolak eksekusi jika pembeli belum balik nama SHM.

7. FAQ

Q: Berapa lama dari somasi ke eksekusi?
Jika Anda jawab somasi, pembeli butuh 1-3 bulan untuk daftar eksekusi. Jika diam, 14 hari setelah somasi bisa langsung daftar.

Q: Bisakah polisi ikut mengosongkan?
Tidak bisa tanpa Penetapan Ketua PN. Polisi hanya untuk pengamanan.

Q: Apa dasar pengosongan yang benar?
Bukan Pasal 101-102, tapi Lampiran Klausula Baku No. 38 dan Angka 19 PMK 122/2023 jo. Pasal 200 ayat (11) HIR jo. SEMA 4/2014.

Kesimpulan

Somasi adalah peringatan terakhir, bukan vonis. Selama belum ada Penetapan Ketua Pengadilan Negeri, Aanmaning, dan Juru Sita datang, Anda masih punya hak penuh untuk verifikasi dokumen via Pasal 102 PMK 122/2023 dan melawan secara hukum.

Pengosongan ada di Lampiran Klausula Baku, bukan di Pasal 101-102. Pasal 101-102 itu tentang Risalah.

 Untuk konsultasi lebih lanjut dapat menghubungi melalui halaman Kontak yang tersedia di blog ini.

DISCLAIMER: Artikel ini informasi hukum umum berdasarkan PMK No. 122 Tahun 2023, HIR/RBg, UU No. 4/1996 tentang Hak Tanggungan, dan Putusan MK No. 18/PUU-XVII/2019 per Oktober 2026. Bukan nasihat hukum spesifik. Setiap kasus memiliki APHT dan fakta berbeda. Konsultasikan ke Advokat / LBH / KPKNL / BPN / PN setempat.