SHM Dijamin Asli? Ini Daftar Izin Developer & Peran Notaris

Kontributor: Suwaji (Gus Waji) - Kabag Operasional Suara Keadilan News 

BAB 1: Kenapa PP 28/2025 Menjadi Game Changer Bagi Pembeli Rumah?

Selama 4 tahun kita hidup dengan PP No. 5 Tahun 2021. Aturan ini yang memperkenalkan janji besar: perizinan usaha lebih sederhana melalui OSS berbasis risiko. Namun empat tahun berjalan, lahirlah PP 28 Tahun 2025 yang disebut sebagai penyempurnaan.

Pemerintah resmi menerbitkan PP Nomor 28 Tahun 2025 Tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko, menggantikan PP Nomor 5 Tahun 2021.

Apa dampaknya untuk Anda sebagai pembeli perumahan?

Dampak 1: Persyaratan Dasar Dipermudah,

Tapi Pengawasan Diperketat. Pemerintah menyebut proses revisi PP 5/2021 meliputi substansi batang tubuh dan lampiran yang telah mencapai 95% finalisasi untuk mempermudah persyaratan dasar perizinan. Artinya, developer nakal tidak bisa lagi beralasan "izinnya susah".

Dampak 2: Semua Izin Terintegrasi di OSS RBA.

Dalam sistem perizinan saat ini, izin diterbitkan melalui OSS- RBA. Dasar hukumnya antara lain Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 yang menggantikan PP 5/2021 per Oktober 2025.

Jadi jika developer tahun 2026 masih beralasan "izin masih diurus manual di dinas", itu adalah KEBOHONGAN. Semua wajib via OSS RBA.

BAB 2:  Apa itu Oss Rba Menurut PP PP 28/2025 & UU 6/2023? 

>OSS RBA adalah Online Single Submission Risk Based Approach. Sistem perizinan berusaha terintegrasi yang dikelola BKPM.

1. UU No. 6 Tahun 2023** tentang Penetapan Perppu No. 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi UU. Ini adalah UU Cipta Kerja yang berlaku saat ini, bukan lagi UU 11/2020.

2. PP No. 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (Menggantikan PP 5/2021)

3. PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (Mengatur PBG & SLF)

4. Peraturan BKPM No. 4 & 5 Tahun 2021 tentang Pedoman Perizinan Berbasis Risiko.

Paradigma perizinan berubah dari sistem yang bersifat izin berjenjang dan sektoral menuju mekanisme perizinan berbasis risiko melalui UU Nomor 6 Tahun 2023. Tujuannya birokrasi, mempercepat investasi, dan memberikan kepastian hukum dalam pembangunan perumahan.

Terdapat 4 klaster perubahan dan penyederhanaan perizinan yang dimuat dalam regulasi baru tersebut, yaitu: Penerapan Perizinan Berbasis Risiko, Kesesuaian Tata Ruang, Persetujuan Lingkungan dan Persetujuan Bangunan Gedung yang memenuhi sertifikat laik fungsi (SLF).

4 Tingkat Risiko Developer di OSS RBA

Sistem OSS mulai menilai permohonan perizinan pada tingkatan risiko dan besaran skala kegiatan usaha.

- Risiko Rendah: NIB saja berlaku sebagai perizinan.

- Risiko Menengah Rendah:  NIB + Sertifikat Standar (SS) pernyataan mandiri.

Risiko Menengah Tinggi: Developer perumahan < 5 Ha. Butuh NIB + Sertifikat Standar Terverifikasi. Ini adalah PB UMKU.

- Risiko Tinggi: Developer > 5 Ha, Kota Mandiri, Apartemen. Butuh NIB + Sertifikat Standar + IZIN dari Kementerian PUPR.

Developer perumahan PASTI masuk Risiko Menengah Tinggi dan Tinggi.

BAB 3: Daftar Lengkap 16 Perizinan Developer Legal 

A. Legalitas Badan Usaha (Pasal 6-15 PP 28/2025)

1. Akta PT & KBLI 68111 Terverifikasi

Wajib PT. KBLI utama harus 68111 (Real Estat) dan 41011 (Konstruksi). Untuk mengurus perizinan di OSS tersebut diperlukan identitas para pemegang saham dan pengurus PT atau KTP dilengkapi dengan NPWP pribadi.

2. NIB 13 Digit Terbitan OSS RBA

NIB sebagai identitas tunggal. Jika NIB tidak bisa diverifikasi di oss.go.id, developer bodong.

B. Perizinan Dasar (Persyaratan Dasar Perizinan Berusaha - Pasal 12-30 PP 28/2025)

Ini yang direvisi paling banyak. Persyaratan dasar perizinan akan dipermudah

3. PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang)

Menggantikan Izin Lokasi dan Izin Prinsip. Ini adalah bentuk pengendalian perumahan berupa pemberian perizinan meliputi izin prinsip dan izin lokasi. Wajib ada sebelum pembebasan lahan. Cek di GISTARU.

4. Persetujuan Lingkungan

Revisi PP 28/2025 membuat persetujuan lingkungan lebih detil sehingga memberikan kepastian berusaha.

- AMDAL untuk >5 Ha

- UKL-UPL untuk 1-5 Ha

- SPPL untuk <1 Ha

Tanpa ini, PKKPR tidak bisa terbit. Ini adalah Izin dari Badan Lingkungan Hidup.

5. PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) - Pengganti IMB

Inilah perubahan paling krusial. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) diubah menjadi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja dan PP Nomor 16 tahun 2021.

PBG adalah perizinan yang dikeluarkan dari pemerintah kepada pemilik bangunan gedung. PBG berlaku untuk memulai pembangunan, merenovasi, merawat, atau mengubah bangunan gedung.

PBG, SLF, SBKBG, dan RTB dilaksanakan melalui SIMBG sebagai sistem informasi. Jadi developer tidak lagi mengurus ke Dinas PU manual, tapi upload via simbg.pu.go.id yang terintegrasi dengan OSS RBA.

Pengembang juga harus memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan pengesahan dokumen rencana teknis dalam terminologi lama, namun kini wajib PBG.

6. SLF (Sertifikat Laik Fungsi)

Wajib setelah bangunan jadi. Tanpa SLF, AJB tidak bisa diproses BPN. SLF membuktikan bangunan laik huni.

C.  Perizinan Teknis Perumahan 

7. Pengesahan Site Plan / Rencana Tapak

Disahkan Dinas Perkim via OSS RBA】. Wajib mencantumkan 30% Fasum Fasos.

8. Andalalin

9. Peil Banjir

D.  Perizinan Pertahanan (Terkait BPN)

10. Sertifikat Induk Atas Nama PT Developer

Bukan atas nama perorangan. Harus SHM/SHGB/HPL induk.

11. SK Pemecahan BPN

Proses pecah induk menjadi pecahan SHM/SHGB per kavling.

12. Persetujuan Pemecahan di BPN (Pendaftaran Tanah)

Diatur dalam PP No. 24 Tahun 1997 jo PP No. 18 Tahun 2021.

E.  Perizinan Penunjang 

13. Perjanjian Kerjasama Bank KPR

Ini adalah indikator kepercayaan dari lembaga keuangan terhadap legalitas dan kelayakan proyek developer.

14. Dokumen Hunian Berimbang

BAB 4:  Peran Vital Notaris/ PPAT

Banyak yang tanya, apakah ada revisi UU Jabatan Notaris? Jawabannya:

Hingga 2026, dasar hukum utama masih

 UU No. 30 Tahun 2004 jo UU No. 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris (UUJN). Ketelitian dan kehati-hatian sebagaimana diwajibkan dalam pasal 16 ayat (1) huruf a UU No.2 Tahun 2014.

Namun, ada Rancangan Revisi UUJN yang sedang dibahas DPR, poinnya:

- Sinkronisasi ketentuan mengenai kewenangan Notaris dalam membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan

- Ketentuan larangan bagi Notaris untuk merangkap jabatan sebagai PPAT di luar tempat kedudukan jabatan Notaris

- Menteri Hukum menjelaskan bahwa kewenangan notaris perlu dibedakan dengan tugas sebagai PPAT maupun pejabat lelang karena masing-masing berada di bawah kementerian yang berbeda

Sementara untuk PPAT, dasarnya 

PP No. 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT. Ketentuan mengenai rangkap jabatan diatur didalam Pasal 19 ayat (2) UU No. 2 Tahun 2014 dan Pasal 20 PP No. 24 Tahun 2016.

Peran 9 Lapis Anti Bodong 

1. Cek Sertifikat di BPN: Notaris/PPAT akan memeriksa semua dokumen hukum terkait properti, termasuk SHM, SHGB, IMB, dan AJB.  

2. Verifikasi Keaslian: Memastikan semua dokumen asli dan sah, serta tidak ada masalah hukum yang terlewatkan. Melibatkan notaris atau PPAT bisa membantu memverifikasi keaslian dokumen, sehingga tak perlu ragu lagi shgb apakah aman dari sisi legalitas.  

3. Pembuat PPJB Berkekuatan Hukum: Notaris memiliki wewenang membuat akta perjanjian pengikatan jual beli tanah dengan status SHM sesuai kewenangannya selaku pejabat umum tapi tidak berwenang membuat akta otentik jual beli tanah bersertipikat hak milik (AJB), karena kewenangan AJB ada pada PPAT.  

4. Eksekutor AJB: Pastikan melihat langsung pembuatan Akta Jual Beli (AJB) oleh PPAT dan memuat semua informasi lengkap.  

5. Filter Pajak & Blokir: PPAT wajib cek PPh, BPHTB, PBB, dan status blokir sita di BPN.

6. Pencegah Sertifikat Bodong: SHM nya bodong karena tanpa alas hak dan hasil kongkalikong antara oknum pengacara, oknum Notaris/PPAT dan oknum BPN. Maka Notaris/PPAT yang profesional justru menjadi anti-tesis mafia ini.

7. Pendaftaran Balik Nama: Gunakan jasa notaris atau PPAT untuk memverifikasi dan memastikan transaksi berjalan aman sesuai hukum.  

BAB 5:  Cara Cek SHM / SHGB Di Era Digital 

Gunakan Jasa Notaris atau PPAT. Notaris atau PPAT akan memeriksa semua dokumen hukum terkait properti, termasuk SHM, SHGB, IMB, dan AJB. Lakukan Verifikasi, Cek riwayat kepemilikan dan pastikan tidak ada sengketa.

1. Cek di Sentuh Tanahku

2. Cek NIB Developer di oss.go.id

3. Cek PBG di simbg.pu.go.id

4. Cek Sertifikat di loket BPN Rp 50.000

BAB 6:  Pasal Sanksi Terbaru 

- UU 6/2023 Pasal 149: Developer membangun tanpa PBG dapat dikenakan sanksi administratif hingga pembongkaran dan denda.

- Pasal 16 UUJN: Notaris wajib bertindak teliti. Melanggar Pasal 16 ayat (1) huruf a UU 2/2014 bisa digugat Perbuatan Melawan Hukum.

- Pasal 378 & 266 KUHP: Penipuan dan pemalsuan akta.

 Penutup 

Dengan berlakunya PP 28/2025, tidak ada lagi alasan developer menunda legalitas. Sebagai pembeli cerdas, tanyakan 3 hal: NIB OSS RBA Terverifikasi, PKKPR, dan PBG via SIMBG. Jika tidak ada, jangan pernah tanda tangan PPJB apalagi AJB.

 Disclaimer Hukum 

Artikel ini disusun berdasarkan peraturan terbaru yang berlaku per Oktober 2026: UU No. 6 Tahun 2023 tentang Cipta Kerja, PP No. 28 Tahun 2025 tentang Perizinan Berusaha Berbasis Risiko yang menggantikan PP No. 5 Tahun 2021, PP No. 16 Tahun 2021 tentang Bangunan Gedung, UU No. 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris, dan PP No. 24 Tahun 2016 tentang PPAT. Informasi ini bersifat edukasi umum, bukan nasihat hukum spesifik. PP 28/2025 masih dalam tahap sosialisasi intensif di daerah, implementasi teknis di beberapa daerah mungkin berbeda. Selalu konsultasikan dengan Notaris/PPAT dan Dinas Perkim setempat sebelum transaksi. Penulis tidak bertanggung jawab atas perubahan regulasi setelah artikel ini terbit.