Apakah Pembelian Perumahan Wajib Membayar Biaya Kepada Pengembang Perumahan

Membeli rumah dari pengembang (developer) seringkali diiringi dengan berbagai istilah biaya tambahan di luar harga unit rumah, salah satunya adalah biaya peralihan hak atau biaya balik nama sertifikat (Sertifikat Hak Milik/SHM atau Sertifikat Hak Guna Bangunan/SHGB).

Oleh: R Deddy Darmawan, S.H.

Banyak konsumen sering merasa dirugikan atau bingung ketika dimintai biaya tambahan ini oleh pengembang setelah proses pelunasan. Apakah biaya tersebut mutlak menjadi kewajiban pembeli? Bagaimana tinjauan hukum positif di Indonesia mengatur hal ini? Artikel ini akan mengupas tuntas masalah tersebut sampai ke akarnya.

1. Konsep Dasar Peralihan Hak atas Tanah dalam Jual Beli Properti

Dalam hukum pertanahan di Indonesia, peralihan hak atas tanah karena jual beli harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang, sebagaimana diatur dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah:

"Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat (didaftarkan) jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan yang berlaku." 

Artinya, proses balik nama dari atas nama pengembang menjadi atas nama pembeli adalah tahapan hukum wajib agar kepemilikan sah berpindah secara sempurna di hadapan negara (BPN).

2. Apakah Pembeli Wajib Membayar Biaya Peralihan/Balik Nama?

Secara singkat jawabannya: Ya, secara umum dan praktikal pembeli menanggung biaya balik nama, TAPI hal tersebut sangat bergantung pada isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) serta kesepakatan awal yang tertuang di dalam kontrak.

Untuk memahaminya secara utuh, kita harus membedakan komponen biaya dalam transaksi properti menjadi dua kategori utama berdasarkan beban hukumnya:

A. Biaya yang Secara Hukum Menjadi Beban Pembeli (Penerima Hak)

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB):

Ini adalah pajak pusat yang diserahkan ke daerah yang merupakan kewajiban mutlak pembeli. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD), tarif maksimal BPHTB adalah 5% dari nilai transaksi atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi NPOPTKP. 

Biaya Pengecekan dan Pendaftaran Peralihan Hak (BPN):

Biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) di Kantor Pertanahan untuk pelayanan pendaftaran peralihan hak.

Honorarium/Jasa PPAT/Notaris (Sebagian):

Biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB) yang lazimnya ditanggung oleh pembeli atau dibagi sesuai kesepakatan. 

B. Biaya yang Secara Hukum Menjadi Beban Pengembang (Penjual)

Pajak Penghasilan (PPh) Final:

Berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016, atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, penjual (dalam hal ini pengembang) wajib membayar PPh Final sebesar 2,5% dari nilai bruto transaksi. Pengembang tidak boleh melimpahkan PPh Final ini ke pundak pembeli. 

3. Dasar Hukum dan Peraturan yang Berlaku

Terdapat beberapa payung hukum utama yang mengatur hak dan kewajiban antara konsumen (pembeli) dan pelaku usaha (pengembang):

Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UUPK):

Pasal 7 huruf b: Pelaku usaha wajib memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif.

Pasal 18 (Klausula Baku): Pengembang dilarang membuat klausula baku yang mengalihkan tanggung jawab atau membebankan biaya tersembunyi (hidden cost) secara sepihak tanpa transparansi di awal perjanjian. Jika pengembang mencantumkan biaya peralihan fiktif yang tidak masuk akal atau tidak mendasar secara hukum, klausula tersebut bisa batal demi hukum.

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun & UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman:

Mengatur bahwa pengembang wajib menyerahkan sertifikat hak atas tanah kepada pembeli setelah lunas dan terpenuhinya seluruh kewajiban konsumen, dengan mekanisme pembiayaan yang transparan sesuai isi PPJB.

Peraturan Menteri ATR/BPN No. 16 Tahun 2021 / PP No. 24 Tahun 1997:

Mengatur tata cara pendaftaran peralihan hak atas tanah dan besaran tarif PNBP di lingkungan Badan Pertanahan Nasional.

4. Analisis Kritis: Jebakan "Biaya Peralihan" oleh Pengembang Nakal

Dalam praktik di lapangan, seringkali pengembang membebankan biaya bernama "Biaya Peralihan Hak" atau "Biaya Administrasi Pecah Sertifikat/Balik Nama" dengan nominal yang fantastis di luar pajak resmi (BPHTB & PNBH). Hal ini perlu dicermati secara kritis:

Jika Sertifikat Belum Dipecah:

Pada perumahan baru, sertifikat induk harus dipecah terlebih dahulu oleh pengembang atas nama kavling masing-masing. Biaya pemecahan sertifikat induk adalah kewajiban mutlak pengembang, bukan beban pembeli. Konsumen tidak boleh dibebankan biaya pemecahan ini karena itu merupakan bagian dari kewajiban perizinan dan penyediaan produk oleh pengembang

Transparansi dalam PPJB:

Semua jenis biaya yang timbul pada saat proses balik nama wajib dicantumkan secara jelas dan rinci di dalam PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) sebelum ditandatangani. Jika pengembang tiba-tiba menagih biaya di luar perjanjian tanpa dasar aturan yang jelas, konsumen berhak menolak dan meminta rincian resmi yang merujuk pada PNBP atau instansi berwenang.

5. Kesimpulan dan Rekomendasi Langkah Hukum bagi Pembeli

Periksa Kembali PPJB: Cek apakah klausula mengenai "Biaya Balik Nama / Peralihan Hak" sudah disetujui dan ditandatangani sejak awal pembelian.

Pisahkan Komponen Pajak: Pastikan Anda hanya membayar apa yang menjadi kewajiban pembeli (seperti BPHTB dan PNBP BPN), sementara PPh Final (2,5%) mutlak ditanggung oleh pengembang.

Tolak Pungutan Liar/Tanpa Dasar: Jika pengembang mematok "Biaya Administrasi Peralihan" di luar ketentuan hukum perpajakan dan pertanahan tanpa rincian transparan, mintakan dasarnya secara tertulis.

Jalur Penyelesaian Sengketa: Apabila pengembang tetap memaksa atau menahan sertifikat yang sudah lunas secara sewenang-wenang, konsumen dapat melayangkan aduan ke BPSK (Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen) atau yayasan perlindungan konsumen (seperti YLKI), mengingat tindakan tersebut berpotensi melanggar UU Perlindungan Konsumen.

KESIMPULAN 

WAJIB bayar ke developer, tapi HANYA harga rumahnya saja. Bukan semua biaya.

Yang sering bikin konsumen rugi itu dibebani biaya tambahan yang sebelumnya tidak muncul dalam pra kontraktual  

Ini rincian yang bener menurut hukum:

1. Yang WAJIB kamu bayar KE DEVELOPER:

kewajiban pembeli adalah membayar harga rumah baik secara tunai atau angsuran sampai lunas kepada pengembang

Termasuk di dalamnya:

Booking fee adalah biaya awal yang dibayarkan calon pembeli untuk memesan unit rumah... dihitung sebagai bagian dari uang muka jika pembelian berlanjut  

2. Yang WAJIB kamu bayar tapi BUKAN ke developer, tapi ke NEGARA & PPAT:

Ini yang sering di-mark up developer:

• BPHTB | Pembeli | 5% × (Harga – NJOPTKP)   

• PPN (jika berlaku) | Pembeli | 11% × Nilai Transaksi - Khusus rumah baru dari developer PKP: Pajak ini wajib dibayarkan pembeli jika melakukan pembelian rumah dari pengembang yang termasuk ke dalam kategori Pengusaha Kena Pajak. Nominalnya yaitu 11% dari harga jual rumah   

• Biaya Notaris/PPAT | Umumnya dibagi | 0,5% – 1% Nilai Transaksi | Akta Jual Beli (AJB)   

• biaya cek sertifikat, Biaya Perolehan Hak Atas Tanah/Bangunan (BPHTB), biaya pembuatan akta jual beli (AJB), Biaya Balik Nama (BBN), dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN)   

Kalau developer minta biaya surat-surat Rp15jt, biaya pengelolaan lingkungan sebelum serah terima, biaya ganti nama internal, itu kamu boleh tolak. Itu melanggar UUPK Pasal 18 klausula baku.

Dan developer dilarang: memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etika, keterangan, iklan  

Untuk konsultasi lebih lanjut dapat menghubungi melalui halaman Kontak yang tersedia di blog ini.

DISCLAIMER HUKUM - SUARA KEADILAN NEWS

1. Informasi Umum, Bukan Nasihat Hukum

Seluruh artikel di blog ini termasuk tentang Biaya Balik Nama, KPR Dilelang, Developer Gagal Bangun, Waris, PKWT disusun untuk tujuan informasi dan edukasi umum saja. Bukan merupakan nasihat hukum, konsultasi notaris/PPAT, atau pendapat advokat. Hubungan advokat-klien tidak tercipta hanya karena membaca artikel ini.

2. Dasar Hukum Bisa Berubah

Peraturan yang kami kutip seperti PP No. 24 Tahun 1997, UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, UU No. 32 Tahun 2009 tentang PPLH, UU No. 6 Tahun 2023 tentang Cipta Kerja, UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, dan peraturan BPN / Bapenda / OJK dapat berubah sewaktu-waktu. Nilai BPHTB 5%, PPN 11%, PNBP BPN (1/1000 x Nilai Tanah) + Rp50.000, jasa PPAT 0,5%-1%, NJOPTKP, dan biaya lainnya tergantung Perda masing-masing daerah tahun 2026.

3. Tidak Menjamin Akurasi 100%

Kami berusaha menyajikan data seakurat mungkin berdasarkan peraturan resmi dan putusan pengadilan, namun kami tidak menjamin kelengkapan dan kebenaran mutlak. Kesalahan hitung, perubahan tarif Perda, dan kebijakan bank/developer di lapangan bisa berbeda.

4. Konsultasi Profesional Wajib

Untuk kasus spesifik seperti rumah KPR mau dilelang, tanah waris belum dibagi, sengketa developer, atau PHK karena PKWT habis, wajib konsultasi langsung ke Notaris/PPAT, Kantor BPN, Dinas Ketenagakerjaan, BPSK, atau Advokat yang menangani perkara Anda dengan membawa dokumen asli.

5. Bukan Tanggung Jawab Penulis

Penulis dan pengelola blog tidak bertanggung jawab atas kerugian materiil maupun immateriil yang timbul akibat tindakan pembaca yang hanya mengandalkan artikel ini tanpa verifikasi ke instansi berwenang.

Dengan membaca dan menggunakan informasi di blog ini, Anda dianggap telah memahami dan menyetujui disclaimer ini.