Terbongkar Modus Developer Jual Kavling Bodong di Atas Tanah Gogol Gilir: Status Tanah Kas Desa Dijual, Ini 7 Cara Tuntut + Pasal Pidana

cara meminta pertanggung jawaban pengembang perumahan yang menjual tanah kavling di atas Tanah Gogol Gilir / Gogol Hilir yang belum ada perizinan. Keyword: tanah kavling gogol gilir, developer nakal jual tanah kas desa, cara lapor pengembang bodong.

Oleh R Deddy Darmawan, S.H. 
 

1. Pahami Akar Masalahnya: Apa Itu Tanah Gogol Gilir / Gogol Hilir?

Ini bukan tanah milik pribadi petani. Ini adalah Tanah Kas Desa.

Dalam hukum agraria Indonesia:

1. Tanah Gogol Tetap = tanah komunal yang diberikan kepada warga desa secara tetap untuk digarap. 

     2. Tanah Gogol Gilir / Gogol Tidak Tetap = tanah komunal yang hak garapnya digilirkan antar warga         yang memenuhi syarat (sudah kawin, punya rumah). Petani hanya punya hak untuk menggarap,              BUKAN hak milik. 

Secara hukum konversi UUPA:

Ketentuan Konversi VII UUPA, ditindaklanjuti dengan Pasal 20 PMA No. 2 Tahun 1960 mengatur tanah gogol tetap dikonversi menjadi hak milik dan tanah gogol gilir menjadi hak pakai.  

Artinya, setelah UUPA 1960, status hukumnya adalah:

1. Gogol Tetap -> Hak Milik (tapi harus ada SK konversi) 

      2. Gogol Gilir / Hilir -> Hak Pakai milik Desa. Tidak bisa dijualbelikan perorangan. 

Berdasarkan Permendagri No. 1 Tahun 2016, Tanah Gogol Gilir adalah kekayaan desa berupa tanah kas desa. Pengalihan kepada pihak ketiga tanpa dasar hukum yang jelas adalah tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum.  

Jadi, jika ada petani atau oknum Kades yang menjual "tanah gogol gilir atas nama petani", itu CACAT HUKUM sejak awal. Petaninya saja tidak punya hak milik, bagaimana mau menjual?

2. Modus Licik Developer Nakal yang Wajib Anda Kenali

Ini pola yang hampir selalu sama di kasus kavling Gogol Gilir:

1. Mengaku Sudah Bebas: 

Developer mengklaim tanah sudah dibeli dari petani, ada kwitansi dan Letter C / girik atas nama petani. 

2. Tidak Ada Perizinan: 

Tidak ada Izin Lokasi, tidak ada Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (PKKPR), tidak ada Site Plan yang disahkan Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman (Perkim), tidak ada Izin Mendirikan Bangunan / PBG. 

3. Jual Kavling Matang Tanpa Rumah:

 Langsung mematok tanah, membuat brosur perumahan, dan menjual kavling Rp 30-100 jutaan. 

4. Memalak Biaya Dokumen: Korban diminta uang lagi Rp 5-20 juta untuk "biaya pengurusan peningkatan jadi SHM, 

biaya pemecahan, biaya balik nama dari Gogol Gilir". Padahal tanah kas desa tidak bisa di-SHM-kan atas nama pribadi tanpa prosedur pelepasan aset desa yang sangat ketat (harus izin Bupati/Gubernur).  

3. 5 Pelanggaran Fatal Yang Dilakukan Pengembang (Ini Senjata Anda)

Anda bisa menjerat dengan 5 undang-undang sekaligus:

A. Pelanggaran UU Perumahan No. 1 Tahun 2011

Ini pasal paling mematikan untuk developer kavling.

Pasal 146 ayat (1) UU No. 1/2011: 

Badan hukum yang membangun Lisiba dilarang menjual kaveling tanah matang tanpa rumah  

Dan sanksinya:

Pasal 134 jo Pasal 151 UU tersebut menetapkan ancaman pidana berupa denda maksimal sebesar Rp 5 miliar bagi pelaku usaha yang melanggar

Selain pidana, ada sanksi administratif Pasal 150: teguran tertulis, pencabutan izin usaha, hingga penutupan lokasi.  

Developer yang menjual kavling padahal izin pun belum ada, jelas melanggar Pasal 134.

B. Pelanggaran UU Perlindungan Konsumen No. 8 Tahun 1999

Pasal 8 ayat (1) huruf f: 

Pelaku usaha dilarang menawarkan barang yang tidak sesuai janji. Menjanjikan kavling SHM siap bangun padahal statusnya tanah kas desa Hak Pakai adalah KEBOHONGAN PRODUK.

C. Tindak Pidana Penipuan Pasal 378 KUHP (Baru Pasal 492 UU 1/2023)

Unsur: Dengan tipu muslihat membujuk orang menyerahkan uang. Developer tahu itu tanah gogol gilir tidak bisa dijual, tapi tetap menjual.

D. Tindak Pidana Penggelapan Pasal 372 KUHP (Baru Pasal 486)

Unsur: Uang untuk pengurusan dokumen yang tidak pernah diurus, atau tidak bisa diurus.

E. Pelanggaran Pengelolaan Aset Desa

Jika melibatkan Kades yang menjual sisa ex gogol gilir tanpa prosedur, itu bisa masuk korupsi dan penyalahgunaan wewenang. Sudah banyak kasus Kades dilaporkan karena menjual Tanah sisa ex gogol gilir.  

4. 7 Langkah TUNTAS Meminta Pertanggungjawaban (Jangan Cuma Diam)

LANGKAH 1: Amankan Bukti Sehidup-Mati (Paling Penting)

1. Brosur, iklan Facebook/Instagram perumahan 

      2. Kwitansi pembelian kavling + kwitansi "uang pengurusan dokumen" 

      3. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau surat pesanan kavling 

      4. Rekaman chat WA janji-janji developer ("nanti jadi SHM 3 bulan") 

      5. Foto patok kavling dan papan nama perumahan 

     6. Surat keterangan dari Kantor Desa: "Apakah tanah tersebut benar Gogol Gilir Kas Desa?" Minta              tertulis! 

LANGKAH 2: Cek Legalitas ke 2 Instansi (Gratis)

1. Ke BPN ATR Kabupaten/Kota: Cek plot bidang. Apakah tanah itu masuk peta tanah kas desa? Apakah ada SHM atas nama petani itu? 

    2. Ke Dinas Perkim: Tanyakan, "Apakah Perumahan [Nama Perumahan] sudah punya izin Site Plan?"         99% kavling bodong jawabannya BELUM. 

LANGKAH 3: Kirim SOMASI Terbuka (Jangan Somasi Kaleng-Kaleng)

Wajib sebelum gugat. Kirim 2 kali dengan jeda 7 hari.

Template Inti Somasi:

"Berdasarkan UU No. 1 Tahun 2011 Pasal 146 dan Pasal 151, serta fakta bahwa tanah yang Saudara jual adalah Tanah Gogol Gilir yang berstatus Hak Pakai Kas Desa yang tidak dapat diperjualbelikan perorangan, maka Saudara telah melakukan Perbuatan Melawan Hukum dan Wanprestasi. Kami meminta dalam 7 hari pengembalian uang pembelian kavling Rp... dan uang pengurusan dokumen Rp... secara tunai. Jika tidak, kami akan tempuh jalur pidana dan perdata."

Kirim via pos tercatat + WA.

LANGKAH 4: Jalur PIDANA - Lapor Polisi (Satgas Mafia Tanah)

Datang ke Polres / Polda bagian Harda. Bawa semua bukti. Laporan: Penipuan dan Penggelapan (378 & 372 KUHP) Jo. UU Perumahan.

Sekarang ada Satgas Anti Mafia Tanah di setiap Polda. Kasus tanah kas desa yang dijual jadi kavling adalah atensi mereka. Jika pengembang tidak menunjukkan itikad baik setelah somasi, kasus ini akan dilaporkan kepada pihak kepolisian.  

LANGKAH 5: Jalur PERDATA - Gugatan Wanprestasi & Perbuatan Melawan Hukum di Pengadilan Negeri

Anda bisa menuntut:

1. Pengembalian seluruh uang (kavling + biaya dokumen) 

      2. Ganti rugi bunga, biaya, dan kehilangan keuntungan 

      3. Dalam gugatan ini, konsumen bisa menuntut ganti rugi berupa hilangnya keuntungan   

LANGKAH 6: Jalur ADMINISTRATIF - Matikan Izinnya

Laporkan ke:

1. Dinas Perkim Kabupaten/Kota 

2. DPMPTSP (yang mengeluarkan izin) 

3. Inspektorat Desa / Kecamatan / Bupati (jika ada peran Kades) 

4. YLKI (Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia) - Cara pertama untuk melaporkan developer nakal yaitu melalui YLKI   

Minta penutupan lokasi dan pencabutan izin sesuai Pasal 150 UU Perumahan.

LANGKAH 7: Jalur Kolektif (Paling Ditakuti Developer)

Jangan bergerak sendiri. Kumpulkan 10-20 korban lain, buat Paguyuban Korban Kavling Gogol Gilir. Laporkan bersama, gugat Class Action. Viral-kan dengan bukti (bukan fitnah). Developer bodong paling takut laporan kolektif.

Penutup: Jangan Mau Bayar Biaya Dokumen Gogol Gilir!

Ingat, tanah Gogol Gilir itu hak pakai desa selama dipergunakan. Tidak ada istilah "pengurusan dari nama petani jadi SHM pembeli" dengan biaya Rp 10 juta. Itu logika ngawur. Pelepasan aset desa butuh Musyawarah Desa, persetujuan Bupati/Walikota, dan ganti rugi ke desa, bukan ke petani perorangan. Kalau developer minta uang pengurusan, itu 90% pungli berkedok.  

Untuk konsultasi lebih lanjut dapat menghubungi melalui halaman Kontak yang tersedia di blog ini.

DISCLAIMER HUKUM (WAJIB DIBACA)

Artikel ini adalah Informasi Hukum dan Edukasi (Legal Information), BUKAN Nasihat Hukum Spesifik (Legal Advice).

1. Status hukum tanah Gogol Gilir / Hilir bisa berbeda-beda di setiap desa tergantung sejarah konversi dan Peraturan Desa. Artikel ini menggunakan ketentuan umum UUPA dan Permendagri 1/2016. 2. Pasal-pasal yang dikutip (UU 1/2011, KUHP, UU Perlindungan Konsumen) dapat mengalami perubahan setelah UU Cipta Kerja dan KUHP Baru. Selalu cek peraturan terbaru atau konsultasikan ke advokat. 3. Penulis tidak bertanggung jawab atas tindakan hukum yang Anda ambil berdasarkan artikel ini tanpa pendampingan advokat/pengacara. Setiap kasus memiliki fakta spesifik yang berbeda. 4. Artikel ini tidak bertujuan menyudutkan pihak manapun, melainkan untuk perlindungan konsumen dan edukasi agar terhindar dari praktik jual beli kavling bodong. 5. Untuk kepastian hukum, segera konsultasikan dokumen Anda kepada Advokat, LBH, atau Notaris/PPAT terpercaya dan laporkan ke BPN / Dinas Perkim setempat. 

Jika Anda korban, jangan tunda. Semakin lama, developer bodong semakin mudah kabur.

TAMBAHAN 

Status Tanah Petani Dijual itu yang bikin jadi pidana.

Tanah Gogol tidak bisa diperjualbelikan perorangan. Kalau developer jual kavling di atasnya, itu masuk:

1. Pasal 378 KUHP / Pasal 492 UU 1/2023 KUHP Baru tentang penipuan - memenuhi unsur pidana dalam Pasal 378 KUHP tentang penipuan  

   2. Pasal 385 KUHP stellionaat - barang siapa dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang         lain secara melawan hukum, menjual... sesuatu hak atas tanah Indonesia... padahal diketahui bahwa         yang mempunyai hak atasnya adalah orang lain 

      3. Pasal 154 UU No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan - developer jual kavling bodong tanpa izin -           dijerat dengan Pasal 154 UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman            atau Pasal 378 

Jadi bukan cuma dipalak biaya dokumen, tapi dari awal jual belinya sudah cacat hukum.