Langsung ke konten utama

Membeli Rumah Over Kredit

Membeli rumah bekas atau rumah over kredit tidak selesai hanya dengan membayar harga rumah. Banyak pembeli kaget karena setelah pelunasan, masih dimintai biaya balik nama sertifikat yang nilainya bisa puluhan juta rupiah. Apakah biaya tersebut wajib? Serta Berapa rincian resminya di tahun 2026?

Oleh: R Deddy Darmawan, S.H. 

Poster infografis edukasi hukum prosedur aman membeli rumah over kredit bank dengan daftar ceklis

Artikel ini akan mengupas tuntas dasar hukum dan rincian biaya balik nama SHM / SHGB berdasarkan peraturan terbaru.

1. Dasar Hukum Wajib Balik Nama Sertifikat

Dalam hukum pertanahan Indonesia, jual beli tanah dan bangunan baru dianggap sah secara hukum jika sudah dibalik nama. Ini diatur tegas dalam:

a. Pasal 37 Ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang.

Artinya, kuitansi jual beli saja tidak cukup. Harus ada Akta Jual Beli (AJB) dari PPAT, lalu didaftarkan ke BPN untuk balik nama.

b. Pasal 2 UU No. 20 Tahun 2000 tentang BPHTB
Setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan adalah objek pajak yang wajib dibayar oleh pembeli.
Jadi, balik nama bukan pungutan liar dari developer atau notaris, melainkan kewajiban hukum untuk mendapatkan kepastian hukum.

2. Rincian Biaya Balik Nama Rumah 2026

Secara umum, ada 4 komponen biaya yang wajib disiapkan pembeli. Besarnya tergantung NJOP dan harga transaksi.

A. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) - Porsi Terbesar
Ini pajak yang dibayar ke Pemda. Rumusnya:

BPHTB = 5% x (Harga Transaksi / NJOP - NPOPTKP)

NPOPTKP di Surabaya dan sebagian besar Jawa Timur tahun 2026 adalah Rp 80.000.000 untuk transaksi pertama.

Contoh Simulasi: Harga rumah Rp 600.000.000
BPHTB = 5% x (Rp 600.000.000 - Rp 80.000.000) = 5% x Rp 520.000.000 = Rp 26.000.000

B. Biaya Jasa PPAT / Notaris
Untuk pembuatan Akta Jual Beli (AJB). Aturannya berdasarkan PP No. 24 Tahun 2016, maksimal 1% dari nilai transaksi. Di lapangan, rata-rata 0,5% - 1%.
Contoh: 1% x Rp 600.000.000 = Rp 6.000.000

C. Biaya PNBP Pendaftaran ke BPN

Biaya resmi untuk balik nama di Badan Pertanahan Nasional. Berdasarkan PP No. 128 Tahun 2015.
Rumusnya: (Nilai Tanah / 1000) + Rp 50.000
Jika nilai tanah Rp 600.000.000, maka biayanya sekitar Rp 650.000

D. Biaya Cek Sertifikat dan Validasi

Biaya cek bersih sertifikat di BPN: Rp 50.000 - Rp 100.000
Biaya validasi PPh dan BPHTB: Rp 0 (gratis) tapi butuh proses.

3. Total Estimasi Biaya Balik Nama

Jika kita totalkan dari simulasi rumah Rp 600 juta di Surabaya:

Komponen

Estimasi Biaya

BPHTB

Rp 26.000.000

Biaya PPAT (AJB)

Rp 6.000.000

PNBP BPN + Cek Sertifikat

Rp 750.000

TOTAL

Rp 32.750.000

Catatan: Ini belum termasuk PPh Penjual sebesar 2,5% yang seharusnya ditanggung penjual, namun seringkali dalam praktek rumah second dinegosiasikan.

4. Siapa yang Wajib Bayar? Pembeli atau Developer?

Ini yang sering jadi sengketa.

a. Jual Beli Rumah Bekas (Second): Sesuai hukum, BPHTB dan biaya balik nama di BPN adalah kewajiban PEMBELI. Sementara PPh 2,5% adalah kewajiban penjual.

b. Beli dari Developer: Jika Anda beli dari developer dengan status PPJB, maka biaya balik nama dari developer ke konsumen (peralihan pertama) seharusnya sudah termasuk dalam harga. Jika developer masih meminta lagi, Anda berhak meminta perinciannya. Berdasarkan Pasal 7 UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, developer dilarang memberikan informasi yang tidak jelas.

Tips dari Pilar Keadilan Law Office:

Selalu tanyakan SKR NJOP terbaru sebelum transaksi untuk menghitung BPHTB yang akurat.
Minta kuitansi resmi dari PPAT, jangan transfer ke rekening pribadi.
Simpan bukti bayar BPHTB (SSPD BPHTB) karena itu syarat mutlak balik nama di BPN.
Jika developer mempersulit penyerahan sertifikat dengan alasan biaya tambahan yang tidak ada di PPJB, Anda bisa melayangkan somasi.
Proses balik nama di BPN Surabaya saat ini memakan waktu 14-21 hari kerja setelah berkas lengkap.

Butuh Bantuan Hukum Sengketa Balik Nama di Surabaya dan Sidoarjo?

Jika Anda mengalami kendala biaya balik nama yang tidak wajar dari developer atau sengketa sertifikat, Tim Pilar Keadilan Law Office siap membantu konsultasi awal. Hubungi kami di pilarkeadilanlawoffice@gmail.com

KESIMPULAN 

1. Biaya Balik Nama tidak satu harga untuk semua jenis. Jual beli, waris, hibah itu rumusnya beda. Kalau kamu tulis umum begitu, orang waris yang NJOP 300jt ngira harus bayar 22jt padahal bisa NIHIL.

2. Tidak ada istilah Sertifikat Rumah di BPN. Yang ada SHM / SHGB atas tanah. Jadi dasar hukumnya bukan UU Rumah.

3. Banyak yang lupa 5 komponen biaya, bukan cuma ke BPN.

Ini rincian lengkap 2026 yang bener sesuai aturan resmi:

A. Dasar Hukumnya:

Dasar Hukumnya Balik Nama Sertifikat Tanah: Pasal 37 dan 44 PP 24 Tahun 1997 dan wajib daftar maksimal 7 hari setelah AJB: mengurus pendaftaran peralihan hak atas tanah ke kantor Agraria/BPN supaya nama pihak yang mengalihkan hak... diganti menjadi atas nama pihak yang menerima peralihan hak... paling lambat 7 hari setelah akta ditandatangani  

B. Rincian 5 Biaya Wajib 2026:

1. BPHTB - Pajak Pembeli 5%: BPHTB sebesar 5% dari harga rumah dan atau tanah dikurang Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) Contoh Surabaya: BPHTB = 5% x (450jt - 80jt) = Rp18.500.000

2. PPh Penjual 2,5%: PPh = 2,5% x 500jt = Rp12.500.000 - ini bukan biaya pembeli tapi sering ditanya bareng.  3. PNBP BPN - Biaya Resmi Negara: Rumus resmi: T = (1/1000 × Luas Tanah × Zona Nilai Tanah) + Rp 50.000 atau versi sederhana Biaya BPN = (1/1.000 × NJOP) + Rp50.000 Contoh: (500jt : 1000) + 50rb = Rp550.000

4. Jasa PPAT / Notaris: Uang jasa honorarium PPAT termasuk saksi dengan kisaran tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi jual beli tanah di AJB Di lapangan: Biasanya Notaris/PPAT mematok biaya sekitar 0,5% sampai 1% dan Biaya AJB kesepakatan dengan kantor PPAT adalah 1% dari nilai transaksi

5. Cek & Validasi: Biaya pelayanan informasi senilai Rp.50.000,00. Biaya pengecekan sertifikat tanah senilai Rp.50.000,00

Untuk konsultasi lebih lanjut dapat menghubungi melalui halaman Kontak yang tersedia di blog ini.


Disclaimer: 

Artikel ini merupakan informasi hukum umum berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Besaran NPOPTKP dan tarif dapat berbeda di setiap daerah Kabupaten/Kota. Untuk perhitungan spesifik, konsultasikan dengan PPAT/Notaris setempat.






Labels:

Komentar

Posting Komentar

UNTUK KONSULTASI HUKUM SILAHKAN HUBUNGI KAMI

Postingan populer dari blog ini

SHM Dijamin Asli? Ini Daftar Izin Developer & Peran Notaris

Kontributor: Suwaji (Gus Waji) - Kabag Operasional Suara Keadilan News  BAB 1: Kenapa PP 28/2025 Menjadi Game Changer Bagi Pembeli Rumah? Selama 4 tahun kita hidup dengan PP No. 5 Tahun 2021. Aturan ini yang memperkenalkan janji besar: perizinan usaha lebih sederhana melalui OSS berbasis risiko. Namun empat tahun berjalan, lahirlah PP 28 Tahun 2025 yang disebut sebagai penyempurnaan. Pemerintah resmi menerbitkan PP Nomor 28 Tahun 2025 Tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko, menggantikan PP Nomor 5 Tahun 2021. Apa dampaknya untuk Anda sebagai pembeli perumahan? Dampak 1: Persyaratan Dasar Dipermudah, Tapi Pengawasan Diperketat. Pemerintah menyebut proses revisi PP 5/2021 meliputi substansi batang tubuh dan lampiran yang telah mencapai 95% finalisasi untuk mempermudah persyaratan dasar perizinan. Artinya, developer nakal tidak bisa lagi beralasan "izinnya susah". Dampak 2: Semua Izin Terintegrasi di OSS RBA. Dalam sistem perizinan saat ini, izin diterbitk...
Posting Komentar
Read More

Kekuatan Hukum Tanah Letter C di Pengadilan

Beli Tanah Girik / Letter C Ternyata Sengketa, Siapa yang Menang di Pengadilan? Kontributor: Wawan S Dermawan, S.H. Advokat dan Konsultan Hukum Pilar Keadilan  Fenomena jual beli tanah dengan alas hak Girik atau Letter C masih sangat marak di pinggiran Jakarta, Bogor, Tangerang, Bekasi, Karawang, hingga Surabaya. Alasannya klasik: harga jauh lebih murah 30-50% dibandingkan tanah yang sudah Sertifikat Hak Milik (SHM), proses terlihat cepat, dan ada iming-iming bisa langsung naik SHM. Namun, di balik harga murah tersebut, tersimpan bom waktu. Banyak pembeli yang setelah membayar lunas, membangun pondasi, atau bahkan sudah ditempati bertahun-tahun, tiba-tiba digugat. Penggugat datang membawa SHM atas nama orang lain untuk objek tanah yang sama. Pertanyaan panik yang muncul: Saya beli tanah Girik Letter C ternyata sengketa, siapa yang menang di pengadilan? Artikel ini akan mengupas tuntas kedudukan hukum Girik, analisis yurisprudensi Mahkamah Agung terbaru, dan strategi pembuktian s...
Posting Komentar
Read More

Apakah Pembelian Perumahan Wajib Membayar Biaya Kepada Pengembang Perumahan

Membeli rumah dari pengembang (developer) seringkali diiringi dengan berbagai istilah biaya tambahan di luar harga unit rumah, salah satunya adalah biaya peralihan hak atau biaya balik nama sertifikat (Sertifikat Hak Milik/SHM atau Sertifikat Hak Guna Bangunan/SHGB). Oleh: R Deddy Darmawan, S.H. Banyak konsumen sering merasa dirugikan atau bingung ketika dimintai biaya tambahan ini oleh pengembang setelah proses pelunasan. Apakah biaya tersebut mutlak menjadi kewajiban pembeli? Bagaimana tinjauan hukum positif di Indonesia mengatur hal ini? Artikel ini akan mengupas tuntas masalah tersebut sampai ke akarnya. 1. Konsep Dasar Peralihan Hak atas Tanah dalam Jual Beli Properti Dalam hukum pertanahan di Indonesia, peralihan hak atas tanah karena jual beli harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang, sebagaimana diatur dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah: "Peralihan hak ata...
Posting Komentar
Read More