Punya uang 50 juta ditawari rumah over kredit murah 200 juta? Hati-hati. Banyak pembeli merasa sudah jadi pemilik karena sudah pegang PPJB dan kwitansi, eh 2 tahun kemudian digugat pemilik asli ke Pengadilan Negeri. Gugatannya: Perbuatan Melawan Hukum dan minta rumah kembali.
Oleh R Deddy Darmawan, S.H.
 |
Apa Itu Over Kredit? Kenali 2 Wajahnya
Over kredit / Take Over KPR adalah pengalihan kewajiban kredit dan hak atas rumah dari debitur lama ke pembeli baru.
Kenapa Pemilik Asli Bisa Menggugat dan Menang? Ini 7 Cacat Hukumnya
1. Objek Masih Dalam Jaminan Hak Tanggungan - Tidak Bisa Dijual Bebas
Berdasarkan UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Pasal 11 ayat (2), rumah yang masih KPR dibebani Hak Tanggungan. Debitur dilarang mengalihkan objek jaminan tanpa persetujuan tertulis dari kreditur (Bank). Jika dilanggar, peralihan itu tidak mengikat Bank. Bank tetap menganggap pemilik asli sebagai debiturnya.
2. Melanggar Prinsip Privity of Contract - Perjanjian Kredit
Pasal 1340 KUHPerdata: perjanjian hanya mengikat para pihak yang membuatnya.
Perjanjian kredit hanya antara Bank dan Pemilik Asli. Kamu sebagai pembeli over kredit bawah tangan bukan pihak dalam perjanjian kredit. Jadi Bank tidak peduli kamu sudah bayar cicilan ke pemilik lama. Kalau pemilik lama macet, yang disita tetap rumah itu.
3. Jual Beli Tidak Memenuhi Syarat Formil Pendaftaran Tanah
Jual beli tanah menurut PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Pasal 37-39 HARUS terang dan tunai di hadapan PPAT dengan menunjukkan sertifikat asli. Over kredit bawah tangan tidak ada sertifikat (masih di Bank), jadi PPAT wajib menolak membuat AJB. Akibatnya, kamu tidak akan pernah bisa balik nama di BPN.
4. Penggunaan Kuasa Mutlak Yang DILARANG dan BATAL DEMI HUKUM
Ini yang paling fatal. Banyak notaris nakal / oknum membuat "Kuasa Mutlak untuk menjual". Padahal Instruksi Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1982 dengan tegas melarang penggunaan kuasa mutlak sebagai pemindahan hak atas tanah. Mahkamah Agung dalam banyak yurisprudensinya menyatakan kuasa mutlak untuk jual beli tanah adalah batal demi hukum.
5. Hanya PPJB, Bukan AJB - Hak Kepemilikan Belum Beralih
PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) hanyalah perjanjian pendahuluan. Ia mengikat secara perdata antara penjual-pembeli, tapi bukan bukti peralihan hak. Selama belum ada AJB, pemilik sah secara hukum tetap pemilik asli yang namanya di sertifikat.
6. Tidak Memenuhi Syarat Sah Perjanjian Pasal 1320 KUHPerdata
Terutama syarat "Objek tertentu" dan "Sebab yang halal". Objek yang masih dijaminkan tanpa izin kreditur dianggap objek yang belum bebas untuk diperjualbelikan. Ini bisa membuat perjanjian over kredit bawah tangan dianggap tidak sah.
7. Celah Gugatan Ahli Waris & Kenaikan Harga
Ini modus paling sering. Setelah 3-5 tahun harga rumah naik 2x lipat, pemilik asli atau ahli warisnya beralasan "dulu hanya titip bayar", "kuasa sudah dicabut", atau "saya tidak pernah merasa menjual". Karena sertifikat masih atas nama dia, dia punya legal standing kuat untuk menggugat kamu atas dasar Perbuatan Melawan Hukum Pasal 1365 KUHPerdata.
Lalu, Bagaimana Cara Aman Beli Rumah Over Kredit Agar Tidak Digugat?
Jangan lakukan over kredit bawah tangan. Lakukan Take Over KPR Resmi. Ini prosedurnya:
SOP Take Over KPR Anti Gugatan:
1. Cek Legalitas: Pastikan sertifikat SHM/SHGB, IMB, PBB, dan sisa kredit di Bank jelas.
2. Datang Bertiga ke Bank: Ajak pemilik asli ke Bank pemberi KPR. Sampaikan niat take over.
3. Proses Analisa Bank: Kamu akan di-BI Checking / SLIK OJK seperti pengajuan KPR baru. Jika lolos, Bank akan setuju.
4. Akad & Pelunasan: Ada 2 skema: a) Kamu melunasi sisa pokok kredit pemilik lama, b) Bank baru melunasi ke Bank lama (take over antar bank).
5. ROYA & AJB di PPAT: Setelah lunas, Bank akan melakukan Roya (pencoretan) Hak Tanggungan lama. Barulah PPAT bisa membuat AJB resmi dari pemilik lama ke kamu.
6. Balik Nama di BPN: AJB dibawa ke BPN untuk balik nama sertifikat menjadi atas nama kamu.
Biaya memang lebih mahal (biaya notaris, biaya provisi bank, BPHTB), tapi tidurmu nyenyak.
Sudah Terlanjur Over Kredit Bawah Tangan? Lakukan Penyelamatan Ini!
Jika kamu sudah terlanjur beli, jangan tunggu digugat. Segera:
1. Amankan semua bukti transfer cicilan, PPJB, kwitansi, dan chat.
2. Ajak pemilik asli untuk membuat PPJB di hadapan Notaris yang di dalamnya ada klausul persetujuan untuk dilakukan balik nama setelah lunas dan kewajiban pemilik asli membantu proses Roya.
3. Buat surat pemberitahuan ke Bank (meski Bank tidak wajib menyetujui, ini jadi itikad baik).
4. Segera setelah KPR lunas, paksa AJB dan balik nama. Jangan tunda sehari pun.
Jika sudah digugat, jangan lawan sendiri. Segera cari Advokat Properti dan siapkan gugatan balik berupa Wanprestasi.
Untuk konsultasi lebih lanjut dapat menghubungi melalui halaman Kontak yang tersedia di blog ini.
FAQ - Pertanyaan Paling Sering Ditanyakan
Q: PPJB Notaris untuk over kredit kuat tidak di pengadilan?
A: Kuat untuk membuktikan ada perjanjian utang-piutang antara kamu dan pemilik lama, tapi LEMAH untuk mempertahankan hak atas tanah di hadapan Bank dan BPN.
Q: Berapa biaya take over KPR resmi?
A: Siapkan 5-10% dari sisa pokok kredit untuk biaya provisi bank, notaris, AJB, BPHTB, dan PNBP BPN.
Q: Bisa tidak over kredit tanpa sepengetahuan Bank?
A: Bisa secara faktanya, tapi secara hukum itu berisiko tinggi dan cacat. Itu yang disebut over kredit bawah tangan.
DISCLAIMER HUKUM
DISCLAIMER: Artikel ini disusun untuk tujuan informasi dan edukasi hukum umum (general legal information) dan bukan merupakan nasihat hukum spesifik (legal advice). Penjelasan mengenai KUHPerdata, UU Hak Tanggungan, dan peraturan pertanahan bersifat umum dan dapat berbeda penerapannya pada setiap kasus konkret.
Keabsahan suatu transaksi over kredit sangat tergantung pada kelengkapan dokumen, klausul perjanjian, kebijakan masing-masing Bank, dan yurisprudensi pengadilan setempat. Penulis, redaksi, dan platform tidak bertanggung jawab atas segala kerugian, gugatan, atau sengketa yang timbul akibat tindakan pembaca yang didasarkan pada artikel ini tanpa didahului konsultasi.
Untuk kasus spesifik Anda, sangat disarankan untuk berkonsultasi langsung dengan Notaris / PPAT dan Advokat / Konsultan Hukum Properti yang kompeten di wilayah Anda sebelum melakukan transaksi.
Komentar
Posting Komentar
UNTUK KONSULTASI HUKUM SILAHKAN HUBUNGI KAMI