Lelang Eksekusi Hak Tanggungan 2026: Dasar Hukum PMK 122/2023, Prosedur Resmi di KPKNL, dan 3 Hak Debitur Melawan Lelang Sewenang-wenang

Lelang Eksekusi Hak Tanggungan 2026: Dasar Hukum, Prosedur Resmi di KPKNL, dan Hak Debitur

Oleh: R Deddy Darmawan, S.H. - Revisi Oktober 2026

Rumah akan dilelang bank di bawah harga pasar? Memahami prosedur adalah kunci. Lelang Hak Tanggungan bukan aksi sepihak. Satu cacat prosedur dapat menjadi dasar perlawanan di pengadilan. Artikel 2025 ini telah direvisi total menyesuaikan PMK No. 122/PMK.06/2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang yang menggantikan PMK 213/2020.

Foto poster pengumuman lelang eksekusi hak tanggungan bank di papan pengumuman pengadilan 3

A. DASAR HUKUM 2026

1. UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT)
Pasal 20 UUHT mengatur 3 jalur: Pasal 6 Parate Eksekusi, Pasal 14 ayat (2) jo 20 ayat (1) huruf b Titel Eksekutorial dengan fiat PN, dan Pasal 20 ayat (2) Penjualan Bawah Tangan.

2. Putusan MK No. 18/PUU-XVII/2019 dan No. 2/PUU-XIX/2021
Ratio decidendi: frasa "cidera janji" tidak boleh ditentukan sepihak. Jika debitur membantah dan menolak serah sukarela, kreditur wajib minta penetapan eksekusi dari PN.

3. PMK No. 122/PMK.06/2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang [PENGGANTI PMK 213/2020]
Perubahan penting 2026:

Permohonan lelang online via lelang.go.id, verifikasi dokumen, baru serah fisik ke KPKNL

Uang jaminan lelang eksekusi: 10% sampai 50% dari nilai limit

Nilai limit wajib berdasarkan laporan Penilai KJPP, Penaksir, atau harga perkiraan sendiri

Reclustering: Lelang Wajib dan Sukarela dengan perluasan cakupan dokumen

B. PROSEDUR RESMI LELANG PASAL 6 DI KPKNL (PMK 122/2023)

Langkah 1: Permohonan Lelang
Kreditur/Bank mengajukan permohonan online dengan data digital lengkap.

Langkah 2: Verifikasi & Persyaratan
KPKNL verifikasi legalitas formal. SLA 7-9 hari kerja sesuai Pasal 33 PMK 122/2023.

Langkah 3: Penetapan Nilai Limit oleh KJPP
Wajib KJPP jika Nilai Limit ≥ Rp 5 Miliar atau bank ikut peserta. Nilai limit = Nilai Likuidasi sebagai batas minimal, bukan harga pasar penuh, untuk melindungi debitur.

Langkah 4: Pengumuman Lelang
Diumumkan min. 14 hari sebelum hari H via media cetak/online, lelang.go.id, dan papan pengumuman KPKNL. Memuat identitas objek, nilai limit, waktu, tempat, syarat peserta.

Langkah 5: Pelaksanaan E-Auction
Di www.lelang.go.id. Pemenang penawaran tertinggi di atas nilai limit, dituangkan dalam Risalah Lelang yang merupakan akta autentik.

C. 3 HAK DEBITUR MELAWAN LELANG SEWENANG-WENANG

Hak Membantah Cidera Janji: Kirim Surat Keberatan resmi ke Bank dan KPKNL, minta tempuh penetapan PN, merujuk Putusan MK 18/2019.

Hak Menggugat PMH Pasal 1365 KUHPerdata: Jika tanpa somasi, tanpa restrukturisasi POJK 40/2019, limit di bawah likuidasi, atau pengumuman tidak sesuai PMK 122/2023.

Hak Atas Kelebihan Hasil Lelang: Pasal 20 ayat (4) UUHT — sisa setelah pokok, bunga, denda, biaya lelang wajib kembali ke debitur.

DISCLAIMER 2026: Artikel ini edukasi hukum umum berdasarkan UUHT No.4/1996, PMK No.122/PMK.06/2023, Putusan MK 18/2019 jo 2/2021. Bukan nasihat hukum pribadi. Regulasi dapat berubah.

SHM Dijamin Asli? Ini Daftar Izin Developer & Peran Notaris

Kontributor: Suwaji (Gus Waji) - Kabag Operasional Suara Keadilan News BAB 1: Kenapa PP 28/2025 Menjadi Game Changer Bagi Pembeli Rumah? Selama 4 tahun kita hidup dengan PP No. 5 Tahun 2021. Aturan ini yang memperkenalkan janji besar: perizinan usaha lebih sederhana melalui OSS berbasis risiko. Namun empat tahun berjalan, lahirlah PP 28 Tahun 2025 yang disebut sebagai penyempurnaan. Pemerintah resmi menerbitkan PP Nomor 28 Tahun 2025 Tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko, menggantikan PP Nomor 5 Tahun 2021. Apa dampaknya untuk Anda sebagai pembeli perumahan? Dampak 1: Persyaratan Dasar Dipermudah, Tapi Pengawasan Diperketat. Pemerintah menyebut proses revisi PP 5/2021 meliputi substansi batang tubuh dan lampiran yang telah mencapai 95% finalisasi untuk mempermudah persyaratan dasar perizinan. Artinya, developer nakal tidak bisa lagi beralasan "izinnya susah". Dampak 2: Semua Izin Terintegrasi di OSS RBA. Dalam sistem perizinan saat ini, izin diterbitk...

Kekuatan Hukum Tanah Letter C di Pengadilan

Beli Tanah Girik / Letter C Ternyata Sengketa, Siapa yang Menang di Pengadilan? Kontributor: Wawan S Dermawan, S.H. Advokat dan Konsultan Hukum Pilar Keadilan Fenomena jual beli tanah dengan alas hak Girik atau Letter C masih sangat marak di pinggiran Jakarta, Bogor, Tangerang, Bekasi, Karawang, hingga Surabaya. Alasannya klasik: harga jauh lebih murah 30-50% dibandingkan tanah yang sudah Sertifikat Hak Milik (SHM), proses terlihat cepat, dan ada iming-iming bisa langsung naik SHM. Namun, di balik harga murah tersebut, tersimpan bom waktu. Banyak pembeli yang setelah membayar lunas, membangun pondasi, atau bahkan sudah ditempati bertahun-tahun, tiba-tiba digugat. Penggugat datang membawa SHM atas nama orang lain untuk objek tanah yang sama. Pertanyaan panik yang muncul: Saya beli tanah Girik Letter C ternyata sengketa, siapa yang menang di pengadilan? Artikel ini akan mengupas tuntas kedudukan hukum Girik, analisis yurisprudensi Mahkamah Agung terbaru, dan strategi pembuktian s...

Apakah Pembelian Perumahan Wajib Membayar Biaya Kepada Pengembang Perumahan

Membeli rumah dari pengembang (developer) seringkali diiringi dengan berbagai istilah biaya tambahan di luar harga unit rumah, salah satunya adalah biaya peralihan hak atau biaya balik nama sertifikat (Sertifikat Hak Milik/SHM atau Sertifikat Hak Guna Bangunan/SHGB). Oleh: R Deddy Darmawan, S.H. Banyak konsumen sering merasa dirugikan atau bingung ketika dimintai biaya tambahan ini oleh pengembang setelah proses pelunasan. Apakah biaya tersebut mutlak menjadi kewajiban pembeli? Bagaimana tinjauan hukum positif di Indonesia mengatur hal ini? Artikel ini akan mengupas tuntas masalah tersebut sampai ke akarnya. 1. Konsep Dasar Peralihan Hak atas Tanah dalam Jual Beli Properti Dalam hukum pertanahan di Indonesia, peralihan hak atas tanah karena jual beli harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang, sebagaimana diatur dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah: "Peralihan hak ata...

Cari Blog Ini