Pecah vs Pisah Sertifikat: Beda, Biaya & Prosedur di BPN

Apa Itu Pecah Dan Pisah Sertifikat ? Beda, Biaya, dan Prosedur Lengkap di BPN

Oleh R. Deddy Darmawan, S.H.
Pilar Keadilan

Punya tanah 1000 m2 mau dijual 500 m2 saja? Atau tanah warisan 1 sertifikat mau dibagi ke 3 anak? Jangan asal jual dengan kwitansi! Jika tidak dipecah sertifikatnya, pembeli tidak bisa balik nama. Inilah perbedaan Pecah dan Pisah Sertifikat yang 90% orang masih salah paham.

A. Pengertian Pecah dan Pisah Sertifikat - BEDA TOTAL BOS!

Walaupun sering dianggap sama, di mata BPN (ATR/BPN) ini dua produk layanan yang berbeda sesuai PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Permen ATR/BPN No. 16 Tahun 2021.

Ilustrasi infografis pecah vs pisah sertifikat tanah dengan diagram bidang tanah warna kuning dan biru

1. PECAH SERTIFIKAT (Pemecahan):

Adalah memecah 1 bidang tanah yang sudah bersertifikat menjadi BEBERAPA bidang baru, dan semuanya berganti pemilik atau statusnya berubah.

• Sertifikat induk: HILANG / DITARIK BPN, tidak berlaku lagi.

• Hasil: Muncul 2 atau lebih sertifikat baru dengan luas yang lebih kecil, dengan nomor sertifikat baru.

• Contoh Kasus Paling Sering: Tanah warisan 1000 m2 atas nama Bapak (sudah meninggal). Mau dibagi ke 3 anak. Maka sertifikat induk atas nama Bapak dipecah menjadi 3 sertifikat baru masing-masing atas nama Anak 1, Anak 2, Anak 3. Sertifikat lama Bapak ditarik dan dimusnahkan.

• Contoh Lain: Developer punya HGB induk 1 hektar, mau dijual kavlingan. HGB induk dipecah menjadi 20 SHM kavling.

2. PISAH SERTIFIKAT (Pemisahan):

Adalah memisahkan SEBAGIAN dari bidang tanah yang sudah bersertifikat untuk kepentingan tertentu, dimana sertifikat induknya MASIH ADA.

• Sertifikat induk: MASIH ADA, hanya luasnya berkurang.

• Hasil: 1 sertifikat lama (induk) dengan luas berkurang + 1 sertifikat baru hasil pisahan.

• Contoh Kasus Paling Sering: Anda punya tanah SHM 1000 m2. Anda mau jual 200 m2 ke tetangga. Maka Anda ajukan PISAH. Hasilnya: Sertifikat Anda yang lama tetap ada tapi luasnya menjadi 800 m2, dan terbit 1 sertifikat baru luas 200 m2 atas nama pembeli.

• Contoh Lain: Sebagian tanah Anda terkena pelebaran jalan atau mau dihibahkan ke anak 1 orang saja.

Tabel Beda Biar Gampang Ingat Bos:

B. Syarat dan Biaya Pecah / Pisah Sertifikat di BPN 2026

Syaratnya SAMA saja Bos, hanya beda formulir:

Syarat Dokumen:

1. Sertifikat asli 2. KTP & KK pemilik 3. SPPT PBB tahun berjalan (sudah lunas) 4. Surat persetujuan suami/istri jika harta bersama 5. Jika warisan: Surat Keterangan Waris, Akta Kematian 6. Jika pecah karena jual beli sebagian: Akta jual beli dari PPAT untuk bagian yang dipisah (untuk pisah)

Biaya Resmi BPN (PNBP):

Rumus resmi: Biaya = (Luas / 500 x HSBKpa) + Rp 100.000. HSBKpa (Harga Satuan Biaya Khusus) tiap daerah beda, sekitar Rp 80.000 - Rp 120.000.

Estimasi 2026: Untuk pecah 1000 m2 jadi 2 bidang, biaya PNBP BPN sekitar Rp 400.000 - Rp 700.000 per bidang baru. Belum termasuk biaya ukur, patok, dan jasa PPAT (Rp 1,5 jt - 3 jt). Total siapin budget Rp 3-5 juta Bos.

Waktu: 60-90 hari kerja setelah berkas lengkap dan petugas ukur datang.

C. Prosedur 5 Langkah di BPN (Jangan Lewat Calo!)

1. Datang ke BPN & Cek Bersih: Bawa sertifikat asli untuk di-plot dan cek apakah tidak sengketa / blokir. 2. Ukur Ulang: Petugas ukur BPN akan datang ukur bidang sesuai rencana pecah/pisah. Wajib pasang patok beton. 3. Daftar di Loket: Serahkan berkas, bayar PNBP di bank. 4. Proses di BPN: BPN akan proses pemecahan di peta dan buku tanah. 5. Ambil Sertifikat Baru: Sertifikat baru jadi dengan NIB baru.

Kesimpulan: Jika mau jual SEMUA tanah kavlingan / warisan dibagi habis = Ajukan PECAH. Jika hanya mau jual SEBAGIAN saja dan sisanya tetap milik Anda = Ajukan PISAH. Jangan sampai salah ajukan, bisa ditolak BPN dan uang hangus.

Untuk konsultasi lebih lanjut dapat menghubungi melalui halaman Kontak yang tersedia di blog ini.

DISCLAIMER - PECAH & PISAH SERTIFIKAT:

Artikel "Apa Itu Pecah dan Pisah Sertifikat" ini adalah edukasi hukum umum berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997, Permen ATR/BPN No. 16/2021, dan PP No. 128/2015 tentang PNBP BPN. Bukan nasihat hukum pribadi. Biaya, waktu, dan syarat dapat berbeda di setiap Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota tergantung HSBKpa dan kebijakan lokal. Untuk kepastian, cek langsung ke loket BPN atau PPAT setempat. Penulis tidak bertanggung jawab atas penolakan permohonan karena dokumen tidak lengkap atau tanah dalam sengketa. Suara Keadilan News - Pilar Keadilan Law Office.

SHM Dijamin Asli? Ini Daftar Izin Developer & Peran Notaris

Kontributor: Suwaji (Gus Waji) - Kabag Operasional Suara Keadilan News BAB 1: Kenapa PP 28/2025 Menjadi Game Changer Bagi Pembeli Rumah? Selama 4 tahun kita hidup dengan PP No. 5 Tahun 2021. Aturan ini yang memperkenalkan janji besar: perizinan usaha lebih sederhana melalui OSS berbasis risiko. Namun empat tahun berjalan, lahirlah PP 28 Tahun 2025 yang disebut sebagai penyempurnaan. Pemerintah resmi menerbitkan PP Nomor 28 Tahun 2025 Tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko, menggantikan PP Nomor 5 Tahun 2021. Apa dampaknya untuk Anda sebagai pembeli perumahan? Dampak 1: Persyaratan Dasar Dipermudah, Tapi Pengawasan Diperketat. Pemerintah menyebut proses revisi PP 5/2021 meliputi substansi batang tubuh dan lampiran yang telah mencapai 95% finalisasi untuk mempermudah persyaratan dasar perizinan. Artinya, developer nakal tidak bisa lagi beralasan "izinnya susah". Dampak 2: Semua Izin Terintegrasi di OSS RBA. Dalam sistem perizinan saat ini, izin diterbitk...

Kekuatan Hukum Tanah Letter C di Pengadilan

Beli Tanah Girik / Letter C Ternyata Sengketa, Siapa yang Menang di Pengadilan? Kontributor: Wawan S Dermawan, S.H. Advokat dan Konsultan Hukum Pilar Keadilan Fenomena jual beli tanah dengan alas hak Girik atau Letter C masih sangat marak di pinggiran Jakarta, Bogor, Tangerang, Bekasi, Karawang, hingga Surabaya. Alasannya klasik: harga jauh lebih murah 30-50% dibandingkan tanah yang sudah Sertifikat Hak Milik (SHM), proses terlihat cepat, dan ada iming-iming bisa langsung naik SHM. Namun, di balik harga murah tersebut, tersimpan bom waktu. Banyak pembeli yang setelah membayar lunas, membangun pondasi, atau bahkan sudah ditempati bertahun-tahun, tiba-tiba digugat. Penggugat datang membawa SHM atas nama orang lain untuk objek tanah yang sama. Pertanyaan panik yang muncul: Saya beli tanah Girik Letter C ternyata sengketa, siapa yang menang di pengadilan? Artikel ini akan mengupas tuntas kedudukan hukum Girik, analisis yurisprudensi Mahkamah Agung terbaru, dan strategi pembuktian s...

Apakah Pembelian Perumahan Wajib Membayar Biaya Kepada Pengembang Perumahan

Membeli rumah dari pengembang (developer) seringkali diiringi dengan berbagai istilah biaya tambahan di luar harga unit rumah, salah satunya adalah biaya peralihan hak atau biaya balik nama sertifikat (Sertifikat Hak Milik/SHM atau Sertifikat Hak Guna Bangunan/SHGB). Oleh: R Deddy Darmawan, S.H. Banyak konsumen sering merasa dirugikan atau bingung ketika dimintai biaya tambahan ini oleh pengembang setelah proses pelunasan. Apakah biaya tersebut mutlak menjadi kewajiban pembeli? Bagaimana tinjauan hukum positif di Indonesia mengatur hal ini? Artikel ini akan mengupas tuntas masalah tersebut sampai ke akarnya. 1. Konsep Dasar Peralihan Hak atas Tanah dalam Jual Beli Properti Dalam hukum pertanahan di Indonesia, peralihan hak atas tanah karena jual beli harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang, sebagaimana diatur dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah: "Peralihan hak ata...

Cari Blog Ini