Definisi Hak Pengelolaan Lahan dan Hak Pakai: Perbedaan, Dasar Hukum, dan Jangka Waktu Menurut PP 18 Tahun 2021

Definisi Hak Pengelolaan Lahan dan Hak Pakai: Perbedaan, Dasar Hukum, dan Jangka Waktu Menurut PP 18 Tahun 2021

Oleh: R. Deddy Darmawan, S.H. - Pimpinan Pilar Keadilan Law Office

Hak Pengelolaan Lahan (HPL) dan Hak Pakai adalah dua jenis hak atas tanah yang paling sering membingungkan masyarakat. Banyak yang mengira tanah HPL bisa langsung dijual, padahal tidak. Banyak juga yang tidak tahu bahwa Hak Pakai di atas HPL berbeda dengan Hak Pakai di atas tanah negara.

1. Dasar Hukum HPL dan Hak Pakai

UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)

PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

Permen ATR/BPN No. 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan HPL dan Hak Pakai

Permen ATR/BPN No. 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Hak

2. Definisi Hak Pengelolaan Lahan (HPL)

Berdasarkan Pasal 1 angka 3 PP No. 18 Tahun 2021, Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.

Ciri-ciri HPL:

Subjeknya terbatas: Hanya bisa diberikan kepada instansi pemerintah, pemerintah daerah, BUMN, BUMD, dan Badan Otorita.

Objeknya tanah negara: HPL berasal dari tanah negara yang belum diberikan hak.

Tidak bisa dimiliki perorangan: Warga tidak bisa mengajukan HPL atas nama pribadi.

Bisa memberikan hak pihak ketiga: Pemegang HPL berwenang memberikan Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai di atas HPL kepada pihak lain melalui perjanjian penggunaan tanah.

Contoh: Tanah kawasan industri Pulo Gadung statusnya HPL milik PT JIEP, lalu PT JIEP memberikan HGB di atas HPL kepada pabrik-pabrik.

3. Definisi Hak Pakai

Berdasarkan Pasal 1 angka 9 PP No. 18 Tahun 2021 dan Pasal 41 UUPA, Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya atau dalam perjanjian.

Ciri-ciri Hak Pakai:

Subjeknya luas: Bisa diberikan kepada Warga Negara Indonesia, badan hukum Indonesia, departemen, pemerintah daerah, badan keagamaan, perwakilan negara asing, dan WNA yang ada di Indonesia.

Jangka waktu terbatas: Berbeda dengan Hak Milik yang selamanya, Hak Pakai ada batas waktunya.

Ada 2 jenis:

Hak Pakai di atas tanah negara (langsung dari negara)

Hak Pakai di atas HPL (dari pemegang HPL) dan Hak Pakai di atas Hak Milik (sewa-menyewa)

4. Perbedaan Utama HPL dan Hak Pakai

Aspek	Hak Pengelolaan Lahan (HPL)	Hak Pakai
Pengertian	Hak menguasai negara yang dilimpahkan	Hak menggunakan tanah negara atau tanah orang lain
Pemegang	Instansi pemerintah, BUMN, BUMD	Perorangan, badan hukum, instansi
Jangka Waktu	Selama digunakan untuk tugas pokoknya (tidak terbatas)	Maksimal 25 tahun, diperpanjang 20 tahun, diperbarui 25 tahun (total 70 tahun) di atas tanah negara. Di atas HPL sesuai perjanjian.
Bisa diagunkan?	Tidak bisa dijaminkan	Hak Pakai di atas tanah negara bisa dijaminkan dengan Hak Tanggungan, Hak Pakai di atas HPL tidak bisa
Bisa dijual?	Tidak bisa dijual, hanya bisa dilepas	Hak Pakai di atas tanah negara bisa dialihkan dengan izin, Hak Pakai di atas HPL hanya bisa dialihkan dengan persetujuan pemegang HPL

 

5. Jangka Waktu Menurut PP 18 Tahun 2021

Ini yang paling sering ditanyakan:

HPL: Tidak ada jangka waktu selama masih digunakan untuk penyelenggaraan tugas pokok dan fungsinya. Jika tidak digunakan, bisa dihapus dan kembali menjadi tanah negara.

Hak Pakai:

Di atas tanah negara: Diberikan 25 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui 25 tahun. Setelah itu harus perpanjangan lagi di BPN.

Di atas HPL: Sesuai kesepakatan dengan pemegang HPL, maksimal 25 tahun dan dapat diperpanjang.

Di atas Hak Milik: Sesuai perjanjian dengan pemilik tanah, maksimal 25 tahun.

6. Cara Memperoleh HPL dan Hak Pakai di BPN

Alur HPL:

Pemohon instansi mengajukan permohonan HPL ke Kantor Pertanahan → pengukuran → SK HPL dari Menteri ATR/BPN → pendaftaran dan penerbitan Sertifikat HPL.

Alur Hak Pakai:

Perorangan/badan hukum mengajukan permohonan Hak Pakai → cek lokasi, pengukuran, panitia B → SK pemberian Hak Pakai → pendaftaran dan terbit Sertifikat Hak Pakai seperti di ilustrasi.

Kesimpulan

Hak Pengelolaan Lahan (HPL) adalah induknya, Hak Pakai adalah anaknya. HPL tidak bisa dimiliki warga, hanya instansi. Warga hanya bisa memegang Hak Pakai di atas tanah HPL atau tanah negara. Keduanya bukan Hak Milik, ada batas waktunya, dan tidak bisa diperjualbelikan sembarangan tanpa izin pemegang HPL atau BPN.

Disclaimer Hukum Wajib Baca

Artikel berjudul "Definisi Hak Pengelolaan Lahan dan Hak Pakai: Perbedaan, Dasar Hukum, dan Jangka Waktu Menurut PP 18 Tahun 2021" ini disusun untuk tujuan informasi, edukasi, dan literasi hukum pertanahan umum, bukan merupakan nasihat hukum pribadi (legal advice).

Informasi disusun berdasarkan UU No. 5 Tahun 1960 tentang UUPA, PP No. 18 Tahun 2021, Permen ATR/BPN No. 18 dan No. 16 Tahun 2021 yang berlaku per Oktober 2026. Peraturan pelaksanaan dapat berubah sewaktu-waktu sesuai kebijakan Kementerian ATR/BPN.

Penulis R. Deddy Darmawan, S.H. dan Suara Keadilan News tidak bertanggung jawab atas tindakan hukum yang diambil pembaca berdasarkan artikel ini tanpa pendampingan profesional. Untuk kasus spesifik sengketa HPL dan Hak Pakai, segera konsultasikan dengan Advokat, Notaris/PPAT, atau Kantor Pertanahan setempat dengan membawa sertifikat, perjanjian penggunaan tanah, dan peta bidang.