Hak Tanggungan Cessie: Pengertian, Dasar Hukum Pasal 613 KUHPerdata, Prosedur, dan Akibat Hukumnya

Hak Tanggungan Cessie: Pengertian, Dasar Hukum Pasal 613 KUHPerdata, Prosedur, dan Akibat Hukumnya

Oleh: R. Deddy Darmawan, S.H. - Pimpinan Pilar Keadilan Law Office

Hak Tanggungan Cessie adalah istilah yang paling sering muncul saat kredit bermasalah dijual bank ke bank lain atau ke perusahaan pembiayaan. Banyak debitur kaget tiba-tiba ditagih oleh Bank B padahal dulu akad kredit dengan Bank A. Inilah yang disebut cessie hak tanggungan.

1. Pengertian Hak Tanggungan dan Cessie

Hak Tanggungan: Berdasarkan UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT), Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor lain.

Cessie: Berdasarkan Pasal 613 KUHPerdata, cessie adalah pengalihan piutang atas nama dan kebendaan tak bertubuh lainnya yang dilakukan dengan akta otentik atau di bawah tangan, dengan mana hak atas kebendaan itu dilimpahkan kepada orang lain.

Jadi, Hak Tanggungan Cessie adalah pengalihan piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan dari kreditor lama (cedent) kepada kreditor baru (cessionaris) beserta hak jaminannya.

Seperti di ilustrasi: Bank A mengalihkan Sertifikat Hak Tanggungan ke Bank B melalui Akta Cessie.

2. Dasar Hukum Hak Tanggungan Cessie

Pasal 613, 614, 615 KUHPerdata tentang Cessie

UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan - Pasal 16 ayat (1): Hak Tanggungan dapat beralih karena cessie

POJK No. 40/POJK.03/2019 tentang Penilaian Kualitas Aset Bank Umum

Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 5 Tahun 2020 tentang Pendaftaran Cessie Hak Tanggungan

3. Syarat Sah Cessie Hak Tanggungan

Agar cessie sah dan mengikat pihak ketiga, wajib memenuhi:

a. Ada Perjanjian Kredit Pokok yang Sah
Piutang yang dialihkan harus piutang yang nyata dan dapat ditagih.

b. Dibuat dengan Akta Otentik
Akta Cessie harus dibuat di hadapan Notaris. Seperti cap NOTARIS JAKARTA di ilustrasi di atas. Jika hanya di bawah tangan, rawan ditolak BPN.

c. Pemberitahuan kepada Debitur (Debitur Cessus)
Berdasarkan Pasal 613 KUHPerdata, cessie harus diberitahukan kepada debitur atau debitur menyetujuinya secara tertulis agar mengikat debitur.

d. Wajib Didaftarkan ke Kantor Pertanahan
Berdasarkan Pasal 16 ayat (2) UUHT, cessie Hak Tanggungan wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan tempat Hak Tanggungan didaftar. Tanpa pendaftaran, kreditor baru tidak punya kedudukan preferen.

4. Prosedur Cessie Hak Tanggungan di BPN

Langkah 1: Bank A dan Bank B menandatangani Perjanjian Cessie dan Akta Cessie di Notaris.

Langkah 2: Notaris membuat Salinan Akta Cessie dan Surat Pemberitahuan Cessie kepada Debitur.

Langkah 3: Pendaftaran cessie di Kantor Pertanahan dengan melampirkan Sertifikat Hak Tanggungan asli, Akta Cessie, dan bukti pemberitahuan ke debitur.

Langkah 4: BPN mencatat peralihan di buku tanah Hak Tanggungan dan pada Sertifikat Hak Tanggungan. Sejak dicatat, Bank B menjadi kreditor baru yang berhak melakukan lelang eksekusi.

5. Akibat Hukum Cessie Bagi Debitur

Ganti Kreditor: Debitur wajib membayar kepada Bank B (kreditor baru), bukan lagi ke Bank A.

Syarat Kredit Tetap: Besar utang, bunga, dan denda tidak boleh berubah merugikan debitur, kecuali ada kesepakatan baru.

Hak Tanggungan Tetap Melekat: Tanah yang dijaminkan tetap menjadi jaminan sampai utang lunas. Sertifikat Hak Tanggungan yang tadinya atas nama Bank A kini menjadi atas nama Bank B seperti di ilustrasi kanan.

Hak Debitur Melawan: Debitur berhak menolak membayar jika cessie tidak pernah diberitahukan atau tidak didaftarkan di BPN.

6. Perbedaan Cessie, Subrogasi, dan Novasi

Aspek	Cessie	Subrogasi	Novasi
Dasar	Pasal 613 KUHPerdata	Pasal 1400 KUHPerdata	Pasal 1413 KUHPerdata
Persetujuan Debitur	Tidak wajib, cukup diberitahu	Tidak wajib	Wajib persetujuan debitur
Akibat	Kreditor ganti, perjanjian lama tetap	Pihak ketiga yang bayar utang ganti posisi kreditor	Perjanjian lama hapus, buat perjanjian baru

Kesimpulan

Hak Tanggungan Cessie adalah mekanisme pengalihan piutang yang dijamin Hak Tanggungan dari Bank A ke Bank B melalui Akta Cessie Notaris berdasarkan Pasal 613 KUHPerdata dan Pasal 16 UUHT No. 4 Tahun 1996. Cessie wajib diberitahukan kepada debitur dan wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan agar kreditor baru mendapat kepastian hukum dan perlindungan sebagai pemegang Hak Tanggungan.

Disclaimer Hukum Wajib Baca

Artikel berjudul "Hak Tanggungan Cessie: Pengertian, Dasar Hukum Pasal 613 KUHPerdata, Prosedur, dan Akibat Hukumnya" ini disusun untuk tujuan informasi, edukasi, dan literasi hukum jaminan umum, bukan merupakan nasihat hukum pribadi (legal advice).

Informasi disusun berdasarkan KUHPerdata Pasal 613-615, UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, POJK No. 40/2019, dan Permen ATR/BPN No. 5 Tahun 2020 yang berlaku per Oktober 2026. Prosedur pendaftaran cessie dapat berbeda di setiap Kantor Pertanahan.

Penulis R. Deddy Darmawan, S.H. dan Suara Keadilan News tidak bertanggung jawab atas tindakan hukum yang diambil pembaca berdasarkan artikel ini. Untuk kasus spesifik pengalihan kredit dan cessie Hak Tanggungan, segera konsultasikan dengan Notaris/PPAT, Advokat, atau Kantor Pertanahan setempat dengan membawa Sertifikat Hak Tanggungan, Akta Cessie, dan perjanjian kredit.